O ESTATUTO DAS CIDADES – INSTRUMENTOS DISCIPLINADORES - Questões de todos
URBANISMO E EVOLUÇÃO DAS CIDADES
*RONALDO ALVES
Três questões são comuns a praticamente a todos os municípios: moradia popular e regularização fundiária; distribuição de ônus e benefícios do crescimento; e como implementar uma gestão democrática das cidades.
Na primeira, como garantir espaços para os segmentos de baixa renda com boa infraestrutura e bem localizados, evitando a proliferação de aglomerados e loteamentos clandestinos? Isto é uma questão muito séria, pois tem uma parte grande das cidades brasileiras em que as pessoas vivem fora das regras do jogo, seja morando em locais inadequados, seja construindo de forma errada, enfim, ninguém tem segurança onde mora, onde vive, ou mesmo onde trabalha.
Mesmo a classe média, muitas vezes, vive em condomínios de parcelamento irregular. Ou seja, estas pessoas vivem numa cidade ilegal, clandestina. Esta é uma questão generalizada em todo o País. Então o Plano Diretor deverá ser elaborado de forma a criar condições de trazer essas pessoas para a cidadania.
O segundo problema é conseguir estabelecer uma regra mais clara sobre quem perde e quem ganha com o crescimento das cidades. Por exemplo, quando se aumenta o perímetro urbano e uma gleba antes na zona rural passa a poder ser loteada, seu valor muda. Antes era vendida por hectares, agora passa a ser vendida por metros. Mas ao incorporar esta área à cidade, vai ser preciso equipá-la com espaços e equipamentos públicos para todos.
A pergunta então é: quem ganha com a valorização? Quem paga o custo de situá-la na zona urbana? O mesmo exemplo pode ser dado, no caso das cidades maiores, para as áreas que obtém a licença para fazer prédios altos. Em qualquer cidade, quando a ei permite fazer prédios mais altos, vai ocorrer uma valorização destes terrenos. Mas, com os prédios mais altos, vem mais gente e mais carros para esta região. Quem paga pela necessidade de melhorar a infra-estrutura para esta demanda maior?
O terceiro problema comum a todos os municípios é o de se fazer uma cidade democrática. Processo pelo qual todos os segmentos terão a chance de decidir sobre a melhor forma de utilizar cada parte do território do município, de forma que todas as atividades e todos os segmentos sociais que estão na cidade (ou que esta considere adequado atrair) possam ter um lugar bom para se desenvolver.
INSTRUMENTOS - O Estatuto trouxe dezenas de instrumentos tributários, financeiros, jurídicos e políticos para apoiar o município no planejamento e controle do seu território. Mas o Estatuto é uma caixa de ferramentas que cada município pode usar em função da sua realidade. Alguns são obrigatórios e indispensáveis para todos, como o planejamento, a definição do perímetro urbano, o cadastro e a cobrança do IPTU. Este é um grande instrumento de distribuição de ônus e benefícios, mas é muito mal utilizado. O Estatuto traz também alguns instrumentos novos, que fortalecem o município e criam condições jurídicas favoráveis, desde de que constantes do Plano Diretor..
Um deles é o do Parcelamento e edificação compulsórios, pelo qual o proprietário é obrigado a dar uma destinação de seu terreno vazio ou subutilizado num prazo definido por lei municipal. Se ele não cumpre o prazo, ele é onerado com o IPTU progressivo. Esse imposto cresce a cada ano, aquele galpão ocioso passa a pagar um IPTU crescente de tal maneira que passada uma determinada quantidade de anos, o custo para manter é alto. No final o Poder Público faz a desapropriação pagando com títulos da dívida pública.
É uma forma de se fazer justiça social, porque toda a sociedade pagou pela infra-estrutura que está colocada naquele terreno. Então lá tem esgoto, água, rede de drenagem, asfalto, passeios, ônibus passando perto, tem escola. Isto tudo incide no valor da propriedade, tornando-a mais valorizada. E quem pagou por tudo isto? Se o proprietário não destina um uso a ela, está dando um prejuízo para toda a sociedade. Não está cumprindo com a função social.
Outro instrumento é a Outorga onerosa. O Poder Público permite uma ampliação de gabarito numa área que não podia, por exemplo, mas o proprietário do imóvel é obrigado a uma contrapartida. Essa diferença vai para um fundo de desenvolvimento urbano e habitação a ser aplicado em áreas mais carentes, por exemplo, na urbanização de uma comunidade ou construir habitação popular.
Um outro instrumento é o Direito de Preempção. O Plano Diretor detecta áreas onde faltam escolas, postos de saúde, creches e grava os imóveis vazios daquela região na planta da cidade. Seus proprietários estarão, a partir desta medida, obrigados, quando quiserem vender seus terrenos, a dar preferência na compra ao Poder Público.
Outro instrumento é o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), que vai estabelecer quais os empreendimentos que, antes de serem instalados num lugar, devem ser apresentados e discutidos com os usuários do entorno em virtude do que vão gerar, tipo barulho, trânsito, valorização imobiliária, impacto no meio ambiente ou no patrimônio cultural.
Na próxima semana vamos enfocar a elaboração do PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO DE VOLTA REDONDA, realizada em 2007/2008 e, depois, o processo de análise e aprovação do mesmo na Câmara Municipal em 2008.
* Ronaldo Alves é Arquiteto e Urbanista
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